Kan ik als eigen ondernemer een hypotheek afsluiten?

Ondernemer zijn is vaak een bewuste keuze. Je wil je creativiteit, flexibiliteit en ondernemersgeest inzetten in je werkende leven. Naast enorm veel voordelen brengt dit ook risico met zich mee, zeker in onzekere tijden als deze. Daarom is het goed alles wat je goed kunt regelen, ook te doen. Een huis kopen is een verstandige keuze. Maar dan moet het wel kunnen. En als je al een huis hebt, vraag je jezelf misschien nu af hoe jij hiervan kunt profiteren in deze moeilijke tijd. Daarom deze blog.

Voor iedere ondernemer die langer dan één jaar zelfstandig werkt, is het tegenwoordig eenvoudiger een hypotheek met NHG of zonder NHG af te sluiten door de inkomenscheck. Een groot aantal banken stellen zelf inkomen vast, maar je kan dit ook laten regelen door je tussenpersoon. Deze legt het voor bij onafhankelijke rekenexperts en deze stellen het inkomen vast. Hoe doet een rekenexpert dit?

Je financieel adviseur, zoals Smartfee legt het voor bij partijen als Zakelijk Inkomen ,Overviewz ,Pentrax advies ,Raadhuys Tax Legal Accounting. Zij kunnen binnen 5 dagen duidelijkheid geven. De keuze voor een van deze experts staat vrij, maar het kan soms per geldvestrekker wel verschillen wat hun voorkeur is. Verder is het onder voorwaarde dat de ondernemer geen zakelijke relatie met de gekozen partij heeft of de afgelopen 2 jaar heeft gehad.

Het inkomen wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste 3 kalenderjaren. Dit mag een combinatie zijn van inkomsten uit een dienstbetrekking en zelfstandig ondernemerschap. Inkomsten uit sociale uitkeringen worden buiten beschouwing gelaten. Een ondernemer mag maximaal 1 kalenderjaar geen inkomen hebben gehad. Het gemiddelde wordt in dat geval nog steeds over 3 jaar berekend. Is er in het laatste jaar minder verdiend dan het gemiddelde inkomen? Dan geldt het laatste jaar. Er wordt gekeken naar het lopende boekjaar; het actuele inkomen moet minstens in lijn zijn met het gemiddelde. Tot slot, houd ook rekening met correctieposten, zoals de auto van de zaak en/of de solvabiliteit en liquiditeit of deze conform de normen van de bank zijn.

• Uittreksel KvK (niet ouder dan 3 maanden) (Dit hoeft niet de gewaarmerkte versie te zijn).
• Definitieve jaarrekeningen (incl. resultatenrekening, balans en toelichting op beide voor de jaren 2017 t/m 2019(tot 1 juni 2021) Vanaf dat momenten moeten cijfers over 2020 klaar en definitief zijn. Vaak worden dan ook de lopende cijfers over dit jaar opgevraagd en ook een prognose voor dit lopende boekjaar. Of als deze zijn opgenomen in de aangifte inkomstenbelasting dan is dat voldoende.
• Indien Btw-plichtig: Aangiftes BTW over de afgesloten kwarttalen. Q1 t/m Q4 over 2020.
• Maak je gebruik van de kleine ondernemersregeling (KOR) dan graag de bevestigingsbrief van de fiscus of een verklaring van jouw boekhouder/accountant.
• Tussentijdse winst & verliesrekening van 01-01-2020 t/m 30-09-2020 (een kolommenbalans uit de eigen boekhouding is voldoende). Dit betreft inzage in de continuïteit. Hoewel een prognose kan worden opgevraagd, wordt deze niet meegerekend.
• Let op: indien er nog geen afschrijvingen zijn verwerkt in de winst en verliesrekening, graag een opgave van de hoogte van de tussentijdse afschrijvingen of de totale afschrijving in 2020.
• Definitieve of tussentijdse jaarrekening met resultatenrekening en balans (niet zijnde een kolommenbalans) van minimaal 01-01-2020 t/m 30-09-2020 indien het inkomen moet worden vastgesteld over de jaren 2018 t/m 2020. Let op: Alleen het daadwerkelijk gerealiseerd resultaat wordt meegenomen in de berekening. Er wordt niet gerekend met een eventuele prognose.

Sommige banken rekenen met de 1-2-3 methode. Dit is het makkelijkst te verduidelijken met onderstaand voorbeeld:

Robert en wil een nieuwe woning aankopen. Hij heeft eind 2016 een eenmanszaak opgericht. Het saldo van de fiscale winst bedraagt:

• 2017 €46.378,-
• 2018 €83.896,-
• 2019 €94.636,-

Op basis van de bovengenoemde methode, een gemiddelde van de afgelopen 3 jaar zou het gemiddelde inkomen €79.970,- met daaraan een maximale woonlast van €17.243,-. Op basis van de 1-2-3 methode is het inkomen €83.013,- en is de maximale woonlast gestegen tot €19.508,-.
Stel dat Robert een hypotheek wenst van €420.000,- met een looptijd van 360 maanden, RVP 20 jaar. Hij de hypotheek doet op basis van aflossingsvrij €250.000,- tegen 1,91% en Annuïtair €170.000,- tegen 1,76% en hij heeft €70,- per maand overige financiële lasten, dan is zijn annuïtaire jaarlast €18.252,-. Met de gewone berekening niet mogelijk, maar met de 1-2-3 methode wel!

Wil je weten of er voor jou als eigen ondernemer mogelijkheden zijn voor het afsluiten of oversluiten van een hypotheek? Neem dan gerust contact op voor een vrijblijvende afspraak.